旭辉的ROE样本：房企如何平衡规模与利润？

　　净资产收益率（ROE）被广泛认为是判断一家公司内在价值的最佳量化指标。股神巴菲特曾在1979年致股东的信中写道：“我们判断一家公司经营好坏的主要依据，取决于其净资产收益率。”他认为，公司能够创造并维持高水平的ROE是“可遇而不可求的”。股神同时声称：“我所选择的公司，都是净资产收益率ROE超过20%的好公司。”

　　对于一家公司来说，决定ROE的因素通常有销售净利率水平，资产周转率，和财务杠杆水平。通常来说，一家企业的 ROE 越高，反映出其为股东们赚得的收益越多，在盈利、运营、资金使用上的综合能力越高。

　　在旭辉2018年年度业绩中，除1520亿合约销售、36%的核心净利润增长、丰厚的派息政策等优秀表现以外，有一个重要指标十分亮眼：2018年，旭辉的核心净资产收益率（ROE）上升至23.8%，已连续3年增长并保持在20%以上。

　　根据乐居财经2018年统计，ROE排名TOP50的房地产企业平均ROE值在18%左右，旭辉的ROE始终维持行业领先的水平。

　　随着房地产行业进入新的周期，以往高杠杆、高负债的发展模式受到了前所未有的挑战。如何实现规模与利润的平衡，通过精细化运营提升周转率，或成当下房企的关键绩效指标。通过分析旭辉如何实现持续的高收益率，也许能为行业提供样本。

　　利润与效率并重

　　对于一直保持稳健经营策略，追求高质量发展的旭辉来说，保持高于行业平均水平的ROE，首先得益于利润的高速增长。2018年年报显示，旭辉归母核心净利润55.36亿元，同比实现36%的增长，过去5年复合增速约为30%。核心净利润率同比继续上升0.3个百分点，保持在13.1%的高位。

　　此外，2018年旭辉多措并举，在工程质量、城市布局、产品打造、人力资源等方面精细管理，全面提升运营效能。

　　在工程方面，旭辉于2018年开始全面推行“1+1+1”模式的建造2.0体系，发展了一套行之有效的建造体系：12大建造工艺、2大穿插施工、3大先行、1大系统工作前置，有效保证了施工的进度和产品品质。

　　城市布局方面，旭辉坚持“深度”和“广度”相结合，围绕核心都市圈，瞄准拥有较好的人口结构以及发展趋势的城市，强化二线及准二线纵深拓展，以省域深耕为主，避免了操盘半径的无序扩张带来效率损耗。

　　另外，旭辉深研客户需求，逐步形成了基于CIFI-5的产品线平台，包含铂悦、赋、府、江山、公元、城六个完善的产品线，将示范区、户型、精装的设计模块化、既便于根据项目情况合理组合以满足客户需求，又最大程度上简化了流程，提升了效率。为产品的快速复制奠定基础，成为项目高效周转的重要一环。

　　高周转、标准化、精成本

　　同时，旭辉取得高ROE背后一个更重要的因素，就是建立了大运营管控体系。2017年规模迈上千亿台阶后，旭辉即提出转型大运营，关注现金流周转效率，以IRR、静态投资回收期、净利率作为项目管理的三大核心指标，提升经营效率。

　　据旭辉方面介绍，“转型大运营”的核心逻辑在于，像制造业的供应链管理一样，对地产运营进行精细化管理，围绕资金周转效率和工程质量，提升精耕细作。

　　为此，旭辉在土地、规划、施工等价值链全流程全面开展标准化运营。在不牺牲工程质量和品质的前提下，实现效能与周转的提升。

　　在项目前期，便将定位、设计等工作前置，开工后通过工程管理体系严控工程质量，保证“一次做对”，最大程度避免因返工产生的成本。同时通过推行旭辉建造2.0体系，实现工程提效。

　　从项目启动到交房的各个阶段中，以阶段成果为导向。针对项目的开盘、供货、去化、回款、利润等运营节点，旭辉均以现金流作为考核的底层逻辑，真正加快现金的周转效率，铆定企业规模壮大后的稳步前行。

　　广发证券今年2月发布研报评价称，并不是所有的高周转都是“薄利多销”，而是在保证合适利润水平的情况下实现“高周转、高增长”，相较于其他公司，旭辉的这种均衡能力更为出色。

　　得益于运营效率的提高，旭辉不仅在规模上取得跨越式发展，企业综合实力也栖身行业前列，位列由北京贝塔咨询中心与《证券市场周刊》联合推出的“2018年度地产上市公司综合实力排行榜”第6位。在运营效率指标上，旭辉表现尤其突出，存量资产周转率高达1.19，是上市公司中位数水平的3.7倍，显示了旭辉卓越的运营管控及优异的营销能力。

　　更值得一提的是，旭辉在取得高增长、高效能的同时，始终遵循稳健的财务策略，保持较低的负债水平，2018年年末负债率仅为67.2%，比2018年中期下降近5个百分点。

　　正如旭辉董事长林中所言，旭辉选择的，是一条开头难，但越往后走越宽的路，“我们不要做跑的最快的，但要做跑得最久的”。而随着行业进入精细化竞争时代，高收益、高周转、低负债下的高ROE，也正反映出旭辉这家地产界“长跑者”强大持久的竞争力。